2015/6/19 9:23:59

房屋质量出现非主体结构问题，购房人是否享有退房权利？

    《城市房地产开发经营管理条例>第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的！购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”该法条赋予了商品房买受人困质量问题而退房的权利，具有一定的现实意义：

    第一，购房人从开发商手中购买商品房的目的是居住，当这宗商品因质量问题不能满足使用要求时，作为消费者的购房人就有权退房，这是基本市场规则的体现，所以，赋予购房人退房的权利是市场经济的应有之意。第二，商品房质量问题具有较强的专业性，大部分购房人都不可能从专业的角度去认识这些问题。同时，购房人也没有亲自参与商品房建设过程，对商品房的质量就不可能有全面的了解，所以，房地产开发商和购房人之间存在信息不对称，赋予购房人在质量不合格的条件下可以退房的权利，可以有效保护处于弱势地位的购房人的合法权益。第三，购房人可以因商品房质量问题而退房的规定j从一定程度上可以促使房地产开发商增强质量意识，在工程建设过程中，切实履行法律法规的规定，以确保工程质量。

    应当说，《城市房地产开发经营管理条例》的规定不是很全面÷且缺乏可操作性，有待进一步完善。根据该条规定，只有在商品房主体结构质量不合格时，购房人才有权退房。主体结构包括基础、墙、柱等承重结构，房屋主体结构质量不合格属于严重的质量问题，在这种情况下，购房人要求退房是无可非议的，但对于其他非主体结构的质量问题，如果严重刭一定程度或者无法修复时．是否也可以退房呢？该法条并未规定。从目前情况看，随着工程建设中科技水平的提高，以及人们质量意识的普遍增强，商品房主体结构出现严重质量问题的现象已经不是很普遍，最常见的是非主体结构的质量问题，如墙面抹灰脱落、有防水要求的地面漏水，等等。这些质量问题虽然称不上严重质量问题，不会酿成严重质量事故，但却严重影响了商品房的使用功能，使购买商品房的目的在实现程度上大打折扣。

    房屋质量出现非主体结构问题，购房人是否享有退房的权利，实务中存有争议：

    第一种观点认为，应当严格按照《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定，只有在商品房主体结构质量不合格时，购房人才有权退房。

    第二种观点认为，非主体结构的质量问题，如果严重到一定程度或者无法修复时，购房人也应当有权退房。

    我们赞同第二种观点。

    对于这些非主体结构的质量问题，当符合一定条件时，购房人也应该可以退房。对此，《商品房买卖合同解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但是，何为“严重影响正常居住使用”，该司法解释并没有规定明确的标准。一些地方对于退房条件作出了明确的量化标准，如《浙江省实施（中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第29条第2款规定：在保修期内，发生房屋倾斜、墙面开裂、地面下沉等严重质量问题，或者屋面、墙面、地面、管道、线路等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求负责退房，并赔偿损失。这样的规定值得借鉴。

    在符合退房条件时？房地产开发商应退还多少房款？如果商品房已交付使用很长时间，是否应折旧抵扣一定数目的房款？上述司法解释亦未规定。而《浙江省实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》第29、28条规定，当因工程质量问题购房人要求退房时，房地产开发商退还房款的原则是：遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类她段同类商品房标准的新价格退还房款。可以看出，这项规定虽然严格，但有利于从根

本上保护广大消费者的权益。在目前商品房建设市场秩序混乱，工程质量问题禁而不止、杜而不绝的严峻形势下，该地方法规作出的这种严格规定值得借鉴。

    因此，应当赋予购房人在此种情况下退房的权利，既可以更好地保护广大购房人的合法权益，又能够促使开发商增强质量意识和诚信意识，不断提高商品房的质量水平。

    《城市房地产开发经营管理条例>第三十二条  商品房交付使用后？购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不舍格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。