2015/6/18 9:45:11

业主能否请求认定管理规约无效？

    管理规约又称业主公约、业主规约或简称为规约，是规范区分所有建筑物（商品房住宅、公寓）的管理、使用乃至所有关系的自治规则。我国《物业管理条例》第17条第1款，规定管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。基于私法自治原则所衍生的规约自治主义！管理规约的订立与内容，只要不违反强制、禁止规定，不违背公序良俗或排除、变更区分所有权的实质，业主可自由为之。我围《物权法》对于管理规约的效力未作规定，但《物业管理条例》第17条第3款就管理规约对人的效力范围定有明文，其规定：管理规约对全体业主具有约束力。

    我国《物权法》和《物业管理条例》对于原始管理规约的设定、公平性及效力等并无规定。在我国房地产实务中．由开发商、销售商于分别让与商品房住宅（或公寓）时而设定业主临时公约的情形并不少见，而且实际上我国现今小区物业管理中的大多数管理规约系由开发商或销售商制定。业主购买房屋之后，往往在适用管理规约时会发生纠纷，有的当事人主张管理规约无效，这就涉及对管理规约的效力评价问题。管理规约属于共同法律行为，

因此对其效力评价也要依据《民法通则》第55、58条和《合同法》第52条的规定判断。即管理规约的内容不违反法律法规的禁止性规定、不损害国家集体和他人的合法权益。对于管理规约的合法性审查要严格遵守程序性规定，业主的参与表决必须真实自愿并且达到法定的人数的同意，否则就是无效的。

    对于业主是否有权要求确认管理规约的效力，实务中存在不同观点。

    第一种观点认为，业主大会或者业主委员会作出的决定，人民法院有权确认其效力，但是对于管理规约是不能受理并确认其效力。

    第二种观点认为，我国《物权法》《物业管理条例》和相关司法解释没有明确规定业主是否有权起诉要求确认管理规约的效力，但业主大会和业主委员会制定的管理规约损害业主合法权益的，有权请求人民法院确认无效。

    我们同意第二种观点。

    根据我国《物权法》第76条以及《物业管理条例》第12条规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由此可见，我国关于管理规约的制定和修改系采普通多数决议。在理论上，管理规约被视为物业小区业主自治的“总章程”，是业主基于意思自治精神对小区物业管理作出的自律约定，具有业主团体（共同体）根本自治法规的性质。

    《物业管理条例》笫17条第2款规定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。建筑物区分所有的管理规约，应当是在尊重业主专有权基础上寻求业主共同事务的自治。除了法律的明文规定之外，管理规约对于业主专有部分权利行使的限制只能限于全体业主的共同利益，而且此种限制应当符合比例原则，尽量在少数业主利益和全体业主利益之间取得保护的平衡点。除此之外，管理规约对于业主专有权的限制，应当基于业主的同意而为之，此种同意必须是所涉及的每个业主的具体同意，多数业主的表决同意并不能成为限制和剥夺少数业主专有权的理由。因此，对于违反法律法规的禁止性规定的内容，属于绝对无效民事行为，人民法院应当依职权进行审查，直接确认其无效；业主对于业主大会和业主委员会制定的管理规约损害自己合法权益的，还有权请求人民法院撤销。

    管理规约对于承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人是否具有效力？

    就管理规约对于承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人是甭具有效力，我围《物权法》《物业管理条例》等法律法规并未作出规定。《建筑物区分所有权解释》第16条规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。实务中，不少城镇住宅物业小区的管理规约不区分业主与承租人、借用人等物业使用人在区分所有关系和管理规约中的不同法律地位，一律规定：管理规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力，应系不妥。

    管理规约的效力虽然原则上应及于业圭及其特定继受人，但承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人（设定的继受人、物业使用人），应仅受管理规约事项中有关使用事项（内容）的拘束。也就是说，依管理规约对建筑物、基地或附属设施的使用方法，负与业主相同的义务。进而言之，管理规约所定的所有义务并不都能约束物业使用人，物业使用人承担的义务只能是专属于业主之外的、与使用人的身份紧密相连的、尊重其他业主物权的义务。例如，必须遵守本物业区域内物业共用部位和公用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护；必须按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改等。至于管理规约中所定的与使用物业并不直接相关的义务就不能约束物业使用人。例如，按规定交纳、管理与使用专项维修资金的义务，参加业主大会并予以表决的义务等，即不能由物业使用人履行或

    《物业管理条例》第十七条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

    管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

    管理规约对全体业主具有约束力。

    业主与物业服务企业签订物业管理服务合同的目的，就在于通过物业服务企业从事管理事务来实现对物业的有效管理，从而为自己创造一个整洁、优美、安全、方便的居住或工作环境。业主和物业服务企业，通过物业管理活动发生法律上的联系，形成物业管理法律关系。物业服务企业接受业主的委托，依据合同提供服务。物业服务企业提供的服务是以物业所有权人为对象的服务，其服务活动的实施载体是物业以及物业所形成的公用空间和关联财产。物业服务企业基于合同所规定的事项，与业主形成服务、报酬的交换关系，在约定的范围内提供服务，承担责任，获取报酬。近年来物业管理和服务中产生的纠纷曰益增多。这些纠纷与广大群众的日常生活密切相关，往往牵涉房地产开发商、物业公司、小区业主乃至公共利益等多方利益，涉及社区自治、城市管理和社会建设等领域的诸多问题。而物业管理作为新兴产业，相关法律法规并不完善，物业管理和服务中的许多问题往往缺乏法律依据，也没有成功的先例可循，依法处理纠纷面临相当的难度。因此，物业管理纠纷既是关系民生与和谐的社会热点，同畸也是当前司法审判的难点。本章就物业服务合同纠纷的裁判规则进行了初步探讨。