2015/6/18 9:25:08

预售房款能否充抵投资参与利润分配？

   商品房预售款是指购房人依照商品房预售合同的约定预先支付给预售人的款项，该款项专门用作为该商品房建设。商品房预售款的收取和使用是商品房预售的重要环节，对预售款监管可以被认为是商品房预售制度的核心内容。因此，完备的商品房预售款监管制度对于保障银行和购房者利益具有积极作用，同时，对于维护房地产市场的秩序来说也意义重大。由于缺乏对预售款的有效监管，房地产开发企业往往将预售款挪作其他项目而不用于本项目建设，当开发商资金出现问题，项目无法继续建设就会形成“烂尾楼”，最终侵害的是购房人和银行的利益。

   对可否将预售房款充抵投资参与利润分配，理论界和司法实务界存在两种截然不同的观点。

   第一种观点认为，预售款按照规定在项目竣工之前也应当投入到项目建设中，故当预售款回笼后，如果已经足够支付项目建设的则无须继续投入建设资金，且预售款与一方应当投入资金均为货币，其在本质上并无区别，此将预售款折抵投资是合理的，这也是实践中的通常做法。

   第二种观点认为，不应允许将预售房款充抵投资参与利润分配。

   我们网意第二种观点，这一观点也被司法解释采纳。《国有土地使用权合同解释》第23条规定：“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与分配的，不予支持。”

    1994年制订《城市房地产管理法>时，我国首次对商品房预售的条件做出规定，同年11月，建设部也发布了《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）并与《城市房地产管理法》同时于1995年1月1日生效。对于以预售价款抵充投资分配利润，我们认为不可取，因为这实际是用别人的资金为自己挣利润，是显失公平的行为。表面看来，投资资金与预付款均表现为一定数额的货币，等量的投资资金和预付款在价值符号和价值体现上也没什么区别。但是，认真探求可知，其在经济学和法律本质上有区别。从经济学角度讲，投资是一种“资本”，即“可以带来剩余价值的价值”，它是实现利润的基础，也是承担风险的载体；而预付款则是投资资本产生的收入，它本身并不具有资本的属性。虽然因法律的规定这部分款项在项目竣工前不得挪作他用，而只能用于工程建设，但不能因此视其为一方当事人的投资，它所承载的也并非是出资方的风险。从法律义务上讲，投资款体现的是合作当事人必须履行的合同义务，而预售款用于在建项目则是基于法律的要求。按法律的要求使用预售款并不自动替代当事人的出资义务。所以，我们认为将房屋预售款充抵投资参与分配是不可取的。

   《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与分配的，不予支持。