2015/6/17 9:38:21

    出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，能否将出卖人的该行为等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”？

   《商品房买卖合同解释》第9条第(1)项规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，应当承担惩罚性赔偿责任，向买受人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

   根据《合同法>第54条第2款规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销？即买受人可以请求撤销因受欺诈而订立的商品房买卖合同。但由于出卖人故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实，属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应当认定该商品房买卖合同无效。这时就出现了同一商品房买卖合同既属于欺诈行为，具备了可撤销的条件，又具有违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，发生了撤销和无效的竟合问题。从法律规范适用的一般原则上讲，应当以危害性较大的欠缺要件吸收危害性较小的欠缺要件作为标准，来决定该项合同的效力为无效还是可撤销。据此，对出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，使买受人陷入错误认识并基于该错误认识与出卖人订立的合同，应当认定为无效合同，而不应作为可撤销合同处理。

   对于出卖人在商品房买卖合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字，该行为是否构成故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，进而能否适用惩罚性赔偿，实践中观点不一：

   第一种观点认为，《城市房地产开发经营管理条例》第27条第1款规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。”出卖人在签订合同时负有向买受人出示其预售许可证明的义务，如果出卖人没有取得预售许可证明，其应当主动向买受人履行如实说明的告知义务。如果出卖人不能举证证明其在签订合同时已向买受人履行了告知义务，就应当构成“故意隐瞒”，出卖人承担惩罚性的赔偿责任。

   第二种观点认为，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。

   我们同意第二种观点。

   《商品房买卖合同解释》第9条第(l)项出卖人“故意隐瞒”应当是指出卖人故意向买受人提供取得预售许可证明的虚假事实，或者在买受人询问时，故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，致使买受人陷入错误意思表示的行为。主要理由是：

   第一，依据民法理论，故意隐瞒属于欺诈的一种表现形式。依据《民法通则意兄》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”依此规定，认定一方当事人的行为构成欺诈，一般须具备以下四个条件：欺诈方具有欺诈的故意；欺诈方实施了欺诈行为；被欺诈的一方因欺诈而陷入错误；被欺诈方因错误而做出了意思表示。因此，认定出卖人的行为是否构成故意隐瞒应当适用上述判断标准，特别是应当审查出卖人是否具有故意隐瞒未取得预售许可证明的意思表示，并主动实施了隐瞒的行为，不同时具备上述要件的，不能认定为《商品房买卖合同解释》第9条规定的出卖人“故意隐瞒”。

   第二,《商品房买卖合同解释》第9条第(1)项参考了2013年修正前的《消费者权益保护法》第49条有关双倍惩罚性赔偿的规定，由出卖人承担惩罚性赔偿责任，旨在对出卖人的恶意行为予以惩罚？维护相对弱势的买受人，因此，在认定出卖人是否存在故意隐瞒行为时更应该强调其主观上的恶意，对于出卖人的默示行为，如合同“商品房的销售依据”一栏的空白处未填写任何文字等情形，在法律没有明确规定前，不宜将出卖人的默示行为等同于故意隐瞒。

   第三，买受人作为合同相对方，在订立合同时也应负有一定的注意义务。由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，在签订合同时如果约定中未标明预售许可证号，买受人应当对此产生合理怀疑，并进行相应的询问。如果买受人不能提供证据证明其已尽到了上述的合理注意义务，并且出卖人对此进行了虚假陈述时，不应认定出卖人的不作为行为构成“故意隐瞒”，并承担惩罚性的赔偿责任。

   如何理解“已付购房款”基准金额与“不超过一倍的赔偿责任”之间的关系？

   按照《商品房买卖合同解释》第9条的规定，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任时，涉及对“已付购房款”的界定。我们认为，对于“已付购房款”宜作狭义的理解。买受人为购买房屋而产生的房产证工本费、装修保证金、登记费以及物业管理服务费等，不宜认定为已付购虏款。换言之，此处的“购房款”仅指已付的商品房本身的对价，而不宜作扩大认定。

   关于不超过一倍的赔偿责任，应当理解为“以一倍为原则，以一倍以下为例外”。《商品房买卖合同解释》关于惩罚性赔偿责任的法律渊源是2013年修正前的《消费者权益保护法》第49条。当然，司法解释没有规定为一倍的赔偿责任，而是规定了“不超过一倍的赔偿责任”，在有的情形下可以理解为“一倍以下”，如买受人买房后次日即发现受欺诈，同地段同面积同类房屋价格并无变化，出卖人亦同意变更合同赔偿损失的情形。当然，具体情形如何适用需要具体分析，因个案不同而有所区别。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

   （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

   （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

   （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。