2015/6/17 9:33:50

车位、车库归属没有约定或约定不明时，如何确定车位、车库的归属？

一般认为，建筑区划内车位、车库的所有权归属问题，属于《物权法》第76条第1款第(7)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由业主共同决定。根据该条第2款之规定，决定此类事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。因而可以确定！如果开发商与占建筑物总面积超过一半且总人数超过半数的业主达成胁议，其协议内容应当对全体业主有效，否则，应当视为约定不明。同时，开发商保留车位、车库所有权的，必须是完整地保留，而不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主而仅保留其余部分车位、车库的所有权，否则，也应视为约定不明。已经销售完毕的小区，开发商在销售时未与业主就车位、车库归属问题签订合同，且之后也未能达成协议的，也应当认为没有约定。

   实践中，对于车位、车库的归属没有约定或约定不明时，应当如何确定车位、车库的归属，主要有以下两种观点：

   第一种观点认为，此时车位、车库应当属于开发商所有。其理由是：《物权法》实施之前签订的大部分商品房买卖合同都没有对车位、车库的权属进行约定，如果此时贸然规定所有权归业主共有，则会引发大量的诉讼，对原有的权属格局造成极大的冲击，于社会稳定不利。如果规定车位、车库由业主共有，由于车位、车库和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。

第二种观点认为，此时车位、车库应当属于业主共有。其理由是：第一，对于物业小区而言，最理想的状态就是一—任何建筑物部分或设施、设备，不是由业主专有，就是由业主共有。车位、车库作为必备的生活配套资源，应当由全体业主共有，而不是由以“卖房赚钱”为目的的开发商掌握该生活配套资源甚至利用该资源的升值空间继续从业主身上盈利。第二，从《物权法》的立法过程看，《物权法（草案）》中规定了没有约定或约定不明的应当由业主共有，可以从立法史的角度支持上述观点。   

第三种观点阻为此时车位、车库的权利归属问题应当区分《物权法》实施前后两种情形加以区分。茌《物权法》实施之前，对于车位、车库的权利归属没有约定或约定不明的．应当推定为业主共有。其理由：第一，从车位、车库作为小区住宅配套设施的功能的视角，在立法未对车位、车库的权利归属作出利益衡量的情形下，就车位、车库的经济用途本身即可推定为业主共有。第二，从车位、车库成本分摊的视角，车位、车库的建造成本已经纳入整个小区的建设成本并摊入房价！车位、车库理应由业主共有。第三，从建筑面积的公摊的视角，大部分车位、车库的建筑面积已计入小区总建筑面积之中，并分摊至小区每位业主，理应由全体业主共有。在《物权法》实施后，对于车位、车库的权利归属没有约定或约定不明的，应当由开发商所有。因为第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里，立法者的考量的逻辑前提是，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，只有属于开发商所有，才有可能“通过出售、附赠或出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。否则，开发商出售、附赠、出租车位、车库即丧失正当权源，构成无权处分。

   我们认为，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及全体区分所有权人的利益？必须规定清晰、明确的具体规则；另外，对车位、车库的归属作出合理界定也是当前司法实践的迫切需要。

   《物权法（草案）>曾经规定，车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的！属于业主共有。但立法最终未采用这一表述。建筑区划内车位、车库的归属属于当事人的约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库的权属约定，或者从其他材料证据中推定出对车位、车库的归属约定。没有约定、约定不明或者通过其他方式无法推断出权属归属的，可以按照以下几个方面认定车位、车库的权属归属。

   第一，对于建筑区划内，规划用于俘放汽车的车位、车库，归属于开发商。这点可以从《物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定中可以解读出来。从此款规定中可以看出，车位、车库的所有权属于开发商，对于是出售、附赠还是出租的决定权也在开发商。如果开发商对车位、车库没有所有权，立法也就不用作上述规定了。此外，这也是民法中的依照建造事实取得所有权原理在实践中的具体运用。当然，学界也有对此观点提出了不同意见，认为如果规划内的车位都归开发商所有，则无法解释规划内地面停车位、架空层车位以及人防车位开发商无法单独登记的事实，此部分车位恰恰是无独立产权证的，只能归业主共有。

   第二，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这点《物权法》第74条第3款已有明确规定。需要注意的是，占用业主共有的道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，而不包括车库。这是因为，其一，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。其二，车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施，故车库的归属也应通过约定进行。

   《中华人民共和国物权法》第七十四条车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

   建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车库的归属，由当事人通过出占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。