2015/6/17 9:26:20

合作开发房地产合同无效的法律后果应如何承担？

   合同严重欠缺有效要件，不许按当事人合意的内容而是依据法律的直接规定赋予法律效果，即为合同无效。

   合作开发合同无效后的纠纷处理，我国法律并没有作系统的规定，而是零散规定在部分法律条文中，我国《合同法》第57条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的！应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这无疑属于兜底条款．对于没有特别规定的自然应适用该条的规定。当然，也有观点认为，在合作开发合同无效的处理上，不同于一般的当事人利益相对的合同，不仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题，还要涉及对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等等问题，同时，对造成合作合同无效的原因、过错程度如何认

定，再加上合作情形的多样性，无法抽象出明确具体的处理办法，即使作出一些原则性处埋规定，也不免挂一漏万。

   针对合作开发房地产合同无效的法律后果而言，实践中有不同观点：

   第一种观点认为，合同无效严格按照合同无效的法律规定办理即可，即，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

   另一种观点认为，原则上应当按照无效的法律规定处理，但是也应当讲究灵活性，针对个案具体问题具体分析，力争处理结果公平合理。

    (2)房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。至于房地产项目公司是否解散、注销，原则上由控制方决定。

    3．在满足一定条件下，合同当事人也可以按照实际投资比例或合同约定的权益和利润分配比例，直接合理分配合作开发房地产项目下的实物资产。合作合同当事人按直接分配房地产项目资产，一般侧重考虑以下特殊情形：

    (1)合作开发房地产项目下的土地使用权，是由合作当事人共同出资购买取得，并不在对方单方名下。即并非由一方提供土地使用权，不存在不同权利主体分别取得房屋和土地，造成房地分离的局面。

    (2)合作开发房地产项目下的房屋已竣工验收或大部分建成，可对外预售或现售。

    (3)合作开发房地产项目虽然没有完成，但是合作当事人具有房地产开发资质，可以划分合作开发房地产项目后，各自进行独立开发。

   《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有杈要求赔偿损失。