2015/6/16 9:17:21

应以套内建筑面积还是以使用面积为标准计算业主的表决权？

   商品房销售面积是指商品房买卖合同中约定的面积。对于该面积的计量单位及计算标准，原建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位。如果商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第30条规定，因合法建造申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋测绘报告。因此，房屋产权登记面积应当区分套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两种类型。换言之，商品房销售面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

   套内建筑面积，根据上述规则的规定，由以下三部分组成：(l)套（单元）内的使用面积；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积。其中，套内的使用面积，按照国家标准《住宅建筑设计规范>规定的方法计算；套内墙体面积，则区分共用墙和非共用墙，前者是指商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙），这部分共用墙套内墙体面积按其墙体水平投影面积的一半计算，非共用墙墙体的套内墙体面积按其水平投影面积全部计算；阳台建筑面积则按其水平投影面积的一半计算。按照国家现行《建筑面积计算规则》计算，套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积—套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积。

   公用建筑面积，由以下两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公其门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；(2)套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积计算原则是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计人公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。公用建筑面积的计算方法是：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数的计算方法是：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊的计算方法是：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

   房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的产权面积，是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

   根据《物权法》第76条第2款规定，对于小区的有关事项，应当经专有部分占建筑物总面积一定比例以上的业主且占总人数一定比例以上的业主同意。实践中，对于业主表决权？有的地方按照建筑面积计算专有部分面积，专有部分面积之和即为建筑物总面积。这种做法是否符合法律规定呢？从有关法律和司法解释规定的文义看，根据《物权法》第70条和<建筑物区分所有权解释》第2条对专有部分进行了界定，即专有部分应具有构造上的独立性、利用上的独立性且能够登记，业主对该部分享有独立的所有权。而《物权法》第76条第2款也使用了“专有部分”这一表述，从体系解释的角度看，其与《物权法》第70条规定的“专有部分”应当是同一涵义。从这个角度理解，在计算业主表决权时，似应按各个业主所有房屋的专有部分面积即套内使用面积进行计算，不包括共有部分的面积。

   但我们认为，这样的理解过于机械，实质上是混淆了专有部分应按何种标准登记（即计算业主享有所有权的面积）和专有部分应按何种标准计算业主表决权两个不同的问题。《物权法》第70条、《建筑物区分所有权解释》第2条和《物权法》第76条第2教所要解决的问题是不同的：《物权法》第70条、《建筑物区分所有权解释》第2条规定所要解决的是前一个问题，通过该条明确了业主对专有部分享有的是单独所有权，对共有部分享有的是共有权；《物权法》第76条第2款规定所要解决的是后一个问题，是业主的议决能力的问题，即业主对重大事项的表决能力。

   无论是按照使用面积还是建筑面积为依据计算，每个业主所享有的表决权所占比例不会因此而发生变化，因此，在实践中，只要是在标准统一的前提下，既可以套内建筑面积为依据，也可以使用面积为依据。正是基于这种理念，并基于各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一的考量，《建筑物区分所有权解释》第8条则规定，《物权法》第76条第2款和第80条规定的专有部分面积，可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。并未明确统一规定此时应该以何种标准计算专有部门面积，而是交由各地业主自行决定采用“套内建筑面积”还是“使用面积”作为计算标准，只要在同一建筑区划内采取相同标准即可。

   《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条物权法第七十六条第二款和第八十每规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

   （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的！暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

   （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。