2015/6/16 9:11:55

在划拨土地上建成房屋出租，该出租合同的效力如何认定？

   划拨土地使用权，是指土地使用者以公益利用为目的，经过县级以上人民政府的依法批准，通过无偿划拨或者缴纳一定的补偿、安置费用后所取得的一种只能占有、使用而不得自行处分的不定期限的土地使用权。随着改革开放和市场经济体制改革的不断深入，该种土地利用制度与新建立的出让土地使用权制度之间也不断发生摩擦、冲突，并且愈演愈烈。其中，土地（主要是划拨土地）隐形市场的悄然形成，甚至蔓延扩大，成为一个具有代表性的并且无法回避的焦点问题。

   实践中，对本案所涉合同的效力主要有两种意见，第一种观点认为，该类合同无效，理由是：《土地管理法》《土地管理法实施条例》关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的规定属于强制性规定，违反上述规定转让、出租划拨土地使用权的行为无效。<城填国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第45杂规定，符合条件的经批准可以转让、出租、抵押。土地使用者限定为公司、企业、其他组织和个人，不包括国家机关等划拨土地使用者。国家机关等在划拨用地上建设房屋进行出租属于房地产经营行为，该经营行为违反了上述法律有关禁止违反规划进行建设和划拨土地使用权未经批准出租的强制性规定，应当认定无效。

   《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，固该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。