2015/6/16 9:10:38

对商品房质量保证期限与施工单位的质量保修期限之间的关系如何认定？

    就质量保证期而言，是指建筑单位或承包人对建设产品承担质量保证责任的最长期限。《建筑法》第60条规定了施工企业对地基基础工程和主体结构的质量保证期。在合理寿命期限内，如这两项发生质量问题，建筑企业即承担责任；超过这一期限，则建筑企业无需负责维修或承担责任。《合同法》第282条也规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。”

    就质量保修期而言，《建筑法》第62条规定了建筑企业对建筑工程的质量保修期。质量保修期，是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中所承诺的质量标准，若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。

    质量保证期与质量保修期之间的联系主要体现在都是针对商品房的工程质量而言的。它们之间的区别则体现在两个方面：一是两者所涉及的主体不同，商品房质量保证期限涉及房地产开发商和购房人两方主体，而施工单位的质量保修期限则涉及施工单位和房地产开发商两方主体。二是两者的起算日期不同。《建设工程质量管理条例》第40条第3款规定建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算，《商品房销售管理办法》第33条第1款规定保修期从交付之日起计算。由上述法条可以看出，前者是关于施工单位质量保修期的规定，其起算日期为建设工程竣工验收合格之日，后者是关于商品房质量保修期的规定，其起算日期为交付之日。

    对于“竣工验收合格之日”，实务中争议并不大，但对于商品房质量保修期，涉及如何确定“交付之日”。由于法律规定较为模糊，实务中产生不同的理解：

    第一种观点认为，“交付之日”是指“建设工程竣工交付之日”。

    第二种观点认为，“交付之日”应是“开发商向购房人交付房屋之日”。

    我们同意第二种观点。

    商品房保修责任应从房地产开发商向购房人交付房屋之日起计算，而不应从商品房竣工验收合格之日起算。这是因为：从立法本意上来说，《商品房销售管理办法》第33条关于“交付”的规定就是“商品房交付使用”的意思。此前，原建设部发布实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条也已经明确指出：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。从法理上说，在现房销售中，房地产开发商向购房人交房的日期肯定会迟于工程竣工验收合格的日期，即使是预售商品房，商品房交付使用的日期也可能迟于工程竣工验收合格的日期，在这种情况下，如果商品房质量保修期从工程竣工验收合格之日起算，就等于质量保修期限在购房人尚未拿到房子时就已经开始了，在质量保修期一定的情况下，购房人实际享有的保修期限要比房地产开发商承诺的保修期限

短，这显然不利于购房人合法权益的保护，对购房人来说是很不公平的。

    正是由于两种质量保修期限的起算日期不同，在实务中经常会出现商品房质量保修期限与施工单位的质量保修期限不同步的问题。《商品房销售管理办法》第33条第2款规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”由此可以得出，当施工单位提供的质量保修期的存续期多于法定最低保修期时，商品房质量保修期限至少要与该存续期相同。因为，施工单位的保修义务是针对商品房质量的一种法定义务，作为商品房的真正主人，当然应享有这份权利，房地产开发商不能任意缩短对购房人的保修期限；当施工单位的质量保修期的存续期少于法定最慨保修期时，商品房质量保修期应至少与法定最低保修期相同，因为法定最低保修期限是确保购房人合法权益的底线。同时，房地产开发商不能以施工单位提供的质量保修期已经结束为由拒绝向房人承担保修责任。其实，目前无论商品房质量保修期还是施工单位的质量保修期大都采用法定最低保修期限，房地产开发商向购房人承诺的质量保修期迟于施工单位的质量保修期结束的现象非常普遍。因此，建议这一规定能够得到高阶位法律的认可！以便更好地保护商品房最终用户的合法权益。

    工程质量鉴定期间能否成为顺延工期的期间？

    建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。从工程质量发生的时间和阶段来看，有的争议发生在施工过程中。对工程质量缺陷有争议的，当事人一般会委托鉴定机构进行质量鉴定，而对有关质量问题的鉴定往往需要一定的时间。在审判实务中，发包人起诉要求承包人承担逾期交工违约责任的案件比较常见，而承包人一般要举证证明施工过程中存在可以顺延工期的情况，比如发包人对设计进行变更、自然灾害的影响等。

    对工程质量的鉴定可否作为顺延工期的理由，主要以工程质量是否合格作为判断标准。如果工程质量是合格的，对于承包人来说，把工程质量的鉴定期间作为顺延工期期间是比较合理和公平的。反之，如果工程质量经鉴定为不合格的，工期不应顺延，承包人应承担逾期交工的违约责任。涉及隐蔽工程的验收问题，当发包人对隐蔽工程提出质量异议并要求重新检验时，承包人应按要求进行剥露，并在检验后重新进行覆盖或修复。如果检验合格，发包方应承担由此发生的经济支出，赔偿承包方损失并相应顺延工期；如果检验不合格，则承包方承担所发生的费用，而且工期不能顺延。

    新版《建设工程施工合同（示范文本）》规定了缺陷责任期，作了哪些规定？

《建设工程施工合同（示范文本）> (GF-2013-0201)通用合同条款第1.1.4.4增加了“缺陷责任期”的定义。“缺陷”是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件以及合同的约定。在本款“缺陷责任期”中阴确了发包人预留承包人质量保证金的期限自工程实际竣工日期起计算。在缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修？并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修，也不承担费用，发包人可以按合同约定扣除质量保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从质量保证金中扣除费用。

    承、发包双方可协商确定缺陷责任期的具体期限，法律没有作强制性规定，并且可以约定期限的延长，但约定的缺陷责任期最长不超过24个月。《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

    《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用？维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

    《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

    （一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

     (二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

    （三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为照工日期。