2015/6/15 10:00:35

物业使用人可否成为物业服务合同的当事人？

物业使用人也是物业管理中的一个重要主体，又称“非业主物业使用人”或“非业主住户”，指的是业主以外的实际使用物业的非所有权人。依照我国现行法律，物业使用人不能以自己的名义参加业主大会，不能以自己的名义对物业管理事项进行投票表决。相应地，物业使用人也就没有交纳物业专项维修资金的义务。一般而言．物业使用人只能按照业主的授权委托或合同的约定享有相关权利，承担相关义务。   

第一种观点认为，物业使用人仅仅是业主签订协议临时使用物业的人，并没有与物业服务签订合同，所以不是物业服务合同的当事人。

    第二种观点认为，物业使用人也是物业服务企业的当事人。

    虽然物业使用人并不是物业服务合同的直接主体，但在实际生活中却很重要。因为实际生活中，很多物业都由物业使用人在占有使用，业主签订物业服务合同后，物业眼务合同的许多内容都需要物业使用人的积极配合才能更好地完成。甚至有学者认为，鉴于建筑物区分所有权中专有权、共有权和成员权具有不可分割性，可以将所有人同意使用人占有使用区分所有建筑物的行为，视为所有人将与专有部分使用权密不可分的共有部分使用权及成员权一同授予使用人。当然，这种理论在实践中是否可行，颇值怀疑。但我们认为，可以允许物业使用人基于业主本人的同意或授权，代表业主行使相关权利、履行相关义务，或者可以借鉴美国的规定，在管理规约有明确约定的情况下！可以将小区内某些管理问题的投票表决权交由物业使用人而非业主行使。同时，物业使用人本身在物业管理中的一些基本权利也必须予以充分的保障！所承担的基本义务也必须得刭切实的履行。

    《中华人民共和国合同法》第九条  当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

    当事人依法可以委托代理人订立合同。