2015/6/15 9:55:37

    商品房预售合同签订后，商品房预售许可证被行政部门撤销，是否影响商品房预售合同的效力？

《城市商品房预售管理办法》第5条规定了商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

    开发商是否具备这些条件不是由买受人来判断，而是由商品房的行政主管机关——建设行政主管部门判断。这种判断即是商品房预售许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。为此，<城市商品房预售管理办法》规定了办理预售许可证的行政程序——商品房预售许可证办理需要提交的文件和程序，这些程序包括受理、审核、许可和公示。

    经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门依法怍出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。如果开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门依法作出不予许可的书面决定，并说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

就商品房预售合同签订后，商品房预售许可证被行政部门撤销，是否影响商品房预售合同的效力问题而言，司法实践中存在两种观点：

    第一种观点认为，取得商品房预售许可证是进行商品房预售不可或缺的法定条件，商品房预售许可证一旦被撤销，说明房地产开发企业预售商品房即为违法，因此商品房销售合同即违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。

    第二种观点认为，《商品房买卖合同解释》第2条只是规定在签订商品房预售合同时需取得商品房预售许可证明，合同即为有效，如果事后商品房预售许可证被撤销，系基于房地产开发企业违反了行政管理法规所致，也是行政管理机关履行行政管理职责的需要，并不必然导致商品房预售合同无效。

    我们同意第二种观点。

    预售许可证被撤销不影响此前签订的预售合同的效力，此类合同仍然应被认定为有效，因为商品房预售许可证解决的是市场资格的准人问题，是一种政府的行政管理行为，如果合同签订后，预售许可证被撤销，致使出卖人的预售资格丧失，只是影响出卖人履约能力，若因此导致预售合同无法继续履行，买受人无法办理房屋权属证书，买受人可以要求出卖人承担违约责任，但不能据此认定合同无效。当然，如果商品房预售合同签订时，预售许可证已被撤销，则应当视为出卖人未取得商品房预售许可证明，适用《商品房买卖合同解释》第2条的规定，认定商品房预售合同无效。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律著干问题的解释》第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。