2015/6/12 10:00:56

业主是否是物业服务合同的合同主体？    

     物业服务合同的主体认定，是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订。《物业管理条例》第35条规定：“委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”因此，对于普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服务企业所签订的。可以看到，在合同签订的形式上！无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。

实务中，对于业主是否是物业服务合同的当事人，存在不同观点：

   第一种观点认为，合同的约束。

   第二种观点认为，主体地位。

业主不是物业服务合同的当事人，不应当受物业服务业主是物业服务合同中的当事人，应当确认其合同的。

   我们同意第二种观点。

   对于前期物业服务合同而言，《物业管理条例>第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据该条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力，根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。对于普通物业服务合同而言，《物权法》第76条、《物业管理条例》第Il条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。所以，尽管形式上来看业主未参与物业服务合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定还是从法理上来说，业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者。另外，最商人民法院l物业服务解释》对此作出了明确解释。其第1条后段规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。

   根据《物业管理条例》第3章的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。《物权法》第76条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业眼务合同。无论是哪一个合同，业主虽然不是形式意义上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。如果业主所提前述主张和抗辩成立，则势必导致物业服务关系发生紊乱。

   从另一个角度看，物业服务合同为双务、诺成及不要式合同，这与委托合同也是一脉相承的。物业服务合同为商事合同，当然以营利为目的，属于有偿的委托合同。根据《合同法》第402条的规定，除非有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。据此，最高人民法院<物业服务解释》第1条前段规定？业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

   《物业管理条例>第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院币予支持。