2015/6/12 9:50:03

商品房预售合同签订后，规划许可证被行政部门撤销的，是否影响商品房预售合同的效力？

   根据《城乡规划法》第37条规定，在城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向土地主管部门申请用地。

   根据《城乡规划法》第40条规定，在城市规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的！建设单位或者个人应当向规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由规划主管部门核发建设工程规划许可证。

   无论是建设用地规划许可证，还是建设工程规划许可证，其核发都必须以城市规划为依据。建设用地被许可后，之所以还要办理工程规划许可，这是因为两种许可承载着不同的功能。用地规划许可主要是为了保证建设项目整体上符合城市规划，建设工程许可则对建设项目的具体方案进行审查，如控制标高、建筑密度、建筑层数、建筑立面以及与环境的协调等。譬如，建筑密度过大，绿地面积太小，建筑物设计过高以及与周围环境不协调等，就不能颁发建设工程规划许可证。

   就商品房预售合同签订后，规划许可证被行政部门撤销的，是否影响商品房预售合同的效力问题，司法实践中存在两种观点：

   第一种观点认为，根据《商品房买卖合同解释》第2条规定的精神，虽然规划许可证被行政主管部门撤销，但只要出卖人具备商品房预售许可证明，此前出卖人与买受人签订的买卖合同仍然有效。

   第二种观点认为，规划许可证被撤销后，所建房屋成为违章建筑，在性质上属于禁止流通物，因此就该房屋签订的买卖合同应当被认定效。

   我们同意第一种观点。

   根据《商品房买卖合同解释》第2条规定的精神！只要签订合同时具备商品房预售许可证，即可认定买卖合同有效。也就是说，审理该类案件时只审查预售许可证，而不考虑其他方面。正如在上一问题中所述，《城市房地产管理法》第45条规定的房屋预售的四个条件，并非并列关系，预售许可证的取得是已经具备了前三个要件的结果，也可以说，预售许可证的取得意味着已满足了前三个要件。进而言之，即使获得了预售许可证而未满足前三个要件，也是房屋开发商与行政主管部门之间的关系。因此，商品房预售合同签订后，即使规划许可证被行政部门撤销的，也不影响商品房预售合同的效力。

   《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

   （一）已交付奎部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

   （二）持有建设工程规划许可证；

   （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

   （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

   商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

   商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。