2015/6/12 9:45:49

    能否认为一套房屋有几个房间，就有几个专有部分？ 

    建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分：(l)具有构造上的独立性，能够明确区分；(2)具有利用上的弛立性，可以排他使用；(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。前两个条件为专有部分的物理要件。“具有构造上的独立性，能够明确区分”的标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分。就房屋而言，需以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开。“具有利用上的独立性，可以排他使用”的标准主要是有独立的出入口，也即通常所说的门与公共空间相通。“能够登记成为特定业主所有权的客体”是专有部分的法律要件，其标准主要是看是否在登记机关的登记簿上记载。

第一种观点认为，一套房屋有几个房间！就有几个专有部分。

    第二种观点认为，房屋的各个居室不符合“具有利用上的独立性，可以排他使用”和“能够登记成为特定业主所有权的客体”的条件，并不构成一个专有部分，一套房屋只能算一个专有部分。

    我们赞同第二种观点。

    按照最高人民法院<建筑物区分所有权解释》第2条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分；(2)具有利用上的独立性，可以排他使用；(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。房屋的各个居室并不符合上述三个条件。

    首先，是否具有独立的与外界相通的出入口是判断“具有利用上的独立性，可以排他使用”的重要标准。房屋每一个居室都不能直接与外界相通，因此不具备构成专有部分的第二个要件。

    其次，如果一套房屋的不同房间分别归不同专有权人所有，会导致同一套房屋有不止一个登记权人，这样就不符合“一物一权”的原则，事实上也无法取得登记机关的登记。

    再次，房屋的各个居室从外部来看，根本就很难被观察到，更谈不上明确区分。

    最后，业主参加业主大会时，一套房屋的业主只有一个投票权，认为一套房屋有几个房间，就有几个专有部分的观点与业主投票权的规定矛盾。

    因此，一套房屋的各个房间因不符合最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第2条第1款规定的构成专有部分的第三个要件，而不能分别视为专有部分，一套房屋只能算一个专有部分。

    露台能否成为专有部分中的组成部分？

    按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为<物权法》第6章所称的专有部分的组成部分。但是，露台如果要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：

    1．符合规划。这里所说的“规划”一词，具有特定的含义，是经过规划行政主管部门批准的规划！而不是一般意义上讲的规划。它不仅仅表现为规划图，而且还包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等，对此要特别注意。有了规划行政主管部门的规划，就表明该露台是合法建筑。如果规划行政主管部门的规划中没有露台，那么建设单位建设的露台或者某一所有权人加建的露台就属违法。对于违法建造的露台，不可能取得登记机关的登记，表明该露台不符合《建筑物区分所有权解释》第2条第1款规定的专有部分的第三个条件，故其不能成为专有部分的组成部分。

   2．物理上专属于特定房屋。根据规划，该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。也就是说，从物理上看该露台不属于其他任一房屋，只属于该特定房屋；只有该特定房屋才能通到该露台，从其他房屋是不能通到该露台的。专属于特定房屋，还有一层含义就是！只有该特定房屋的所有权人才能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用，其他人对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用。换言之，将定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。

    3．销售合同有明确约定。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定“且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等”，其含义就是如果露台要成为某特定房屋的组成部分，必须还要有合同依据。也就是说，开发商与购房人签合同时，已经明确约定出售的部分包括露台。实践中，如果某套房屋有露台，那么，开发商在出售该套房屋时，几乎都会对露台的权属作出约定，不对该露台的权属作出约定的情况应当极为罕见。如果某露台物理上属于某套房屋，但开发商和购房人对该露台的产权发生争议，购房合同中又没有关于产权的约定，购房人主张对露台的所有权的，其主张很难得到支持。

    《建筑物区分所有权解释》第2条第2款使用了“露台等”的表述，我们认为，这里的“等”字还包括与露台性质相近的其他附属物，至于名称是叫露台还是叫其他名称，在所不问。

    整栋建筑物能否成为专有部分

    《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

从该条表述来看，业主享有所有权的专有部分似乎并不包括整栋建筑物，也就是说，《物权法>第6章所称的建筑物区分所有权中的专有部分仅仅是指建筑物内的房屋及特定空间。但是，现实生活中同一物业小区同时存在可区分所有的建筑物与独栋别墅的情况不在少数，那么该独栋别墅是不是《物权法》第6章所称的专有部分呢？换言之，小区内的独栋别墅的所有权人是不是对该独栋别墅享有专有部分的权利呢？

    我们认为，答案应当是肯定的。小区内的独栋别墅应当被认定为专有部分，只是这一专有部分比较特别而已。实际上，即使不是小区内的独栋别墅，一个业主独自购买小区内的整栋可区分所有的建筑物的情况也是存在的。业主对小区内的这样整栋可区分所有的建筑物也应当享有专有部分的权利。因此，《建筑物区分所有权解释》根据现实生活的需要，将专有部分扩大到小区内的整栋建筑物。这样，专有部分不仅存在于建筑物内，小区内的建筑物本身也是专有部分，从而使该整栋建筑物的所有权人对该整栋建筑物享有专有部分的权利，司法解释的这一做法无疑是正确的。

    需要指出的是，这里所指向的整栋建筑物！一定是小区内的整栋建筑物。如果一栋建筑物归一个人所有，而该栋建筑物又不在一个小区内，那么就不属于《物权法》第6章所规定的业主的建筑物区分所有权。

    《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。