2015/6/11 14:21:56

如何认定业主物业管理权的法律来源？

   界定任何一项权利都从主体、客体、内容三个方面进行分析。物业管理权也与其他的民事权利一样，有其特殊的构成要素。

   就物业管理权的主体而言。物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。不论从法律规定还是从实际生活加强业主权利保护等方面来看，都应该认为物业管理权的主体是业主和物业管理企业。

   就物业管理权的客体而言。权利的客体一般包括物、行为和智力成果等。在物业管理中，权利的客体不仅包括整个物业，还包括对整个物业范围之内的秩序、环境等。可见物业管理权的客体是复杂的。

   就物业管理权的内容而言。物业管理权是业主自治的一种体现，所以物业管理权的内容应该由业主与物管企业签订的物业管理合同来规定。《物业管理条例》中对物业管理的规定应该属于一种具有指导性质的规定，按照合同的一般原理，有约定从约定没有约定从法定，只有在物业管理合同中没有约定或约定不明时才可以使用《物业管理条例》的规定。

   第一种观点认为，物业管理权是一种独立的权利，业主成为小区一员，即可享有此项权利，

   第二种观点认为，物业管理权是物权的派生？具体而言，是建筑物区分所有权的派生。

   我们认为，物业管理的法律基础是对物业的所有权？即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式，指“建筑物按照单元划分出售后，在单元所有者之间形成的多产权的所有权关系”。而对建筑物区分所有权的内容历来存在争议，有一元论说、二元论说、新一元论说（享益部分说）以及三元论说。《物权法》最后采用了三元论说。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即《物权法》将建筑物区分所有权的内容最终确定为“专有权”“共有权”和“共同管理权”。

   由于建筑物区分所有理论是为了解决早期同一大楼的不同所有人的所有权问题，进而以一幢建筑物为基础构架了这一理论。然而现代社区日益大型化，多栋建筑丛生，共有已从同一建筑物的楼梯、墙面延伸到了现在的会所、花园、健身房等等，这些区域已经超出了同一建筑物的范围。因此现在所说的“区分所有”已不仅指同一幢建筑物而是指整个小区的区分所有。例如，公寓上、下、左、右相邻关系可以以区分所有之法律关系加以解决，然而区分地上权和所有权人，以及两栋建筑物之关系则非区分所有关系可以解决对于地面、楼梯、屋顶可以用建筑物区分所有之法律关系加以解决，但对会所、停军场、花园、绿地则非建筑物区分所有关系可以解决。

   从产权形态上看，共有关系因不同的物业状况不仅包括单个区分建筑物的共有关系，还包括多个区分建筑物组成的建筑群的共有关系。就住宅而言，共有权不仅包括业主对所属建筑物共用部分的部分共有权，还包括其对小区基地使用权及相关公共设施、附属物的全体共有权。因此，区分所有权还应当包括住宅区的区分所有权，它是以土地（或土地使用权）为客体的，每栋建筑物成立独立的所有权，而每栋建筑物的所有权人之间共同拥有土地

（或土地使用权）和其他公共设施而叉构成一种区分所有。这一区分所有权是住宅区全体业主所共同享有的全体共有权。各国（地区）均将住宅区区分所有权作为建筑物区分所有权的特例来看，并将其包括在建筑物区分所有权内。如香港《建筑物管理条例》开篇则明确，“旨在便利建筑物或建筑物群的单位的业主成立法团”。《澳门民法典》则规定“分层建筑物可由单一楼宇或一楼宇群构成。”

   区分所有权是一种复合性权利，业主自治也由此具有了坚实的物质基础。当这种所有权又具有一种团体性的时候？物业的使用规则便开始复杂起来。这个时候单纯的所有权并不能解决物业的使用、处分问题。这个时候就需要有组织制度引入，就需要有一套复杂的规则建立。同时也因为区分所有情形下共同所有具有了团体性，所以专门的物业管理概念和制度才逐渐建立起来。

   《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。